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不動産屋さんが教えない不動産売却の流れとトラブル解決方法

不動産売買の実際の流れとトラブル解決方法


基礎知識①　何度も書く契約書の意味合い

不動産の売却までには最低4回の契約書のような書類の作成を行います。
媒介契約書
タイミング　見積りを提示した際に記入する事がほとんどです。
どういう風に売却する告知をするかを契約します。法律上3つに分かれます。①あなたに告知の全てを任せます②あなたに告知を任せますが自分でも探しますよ③いろんな人に告知させますが、あなたにも告知の権利を与えますよ。の大きく分けて３パターンです。もちろん不動産屋さんが交わしたいのは①です。
購入申込書
タイミング　買い手が見つかったとの一報から数日後です。
不動産を買う意思を伝える書類です。手付金などを払う元になる書類なので、ここから先は売り手・買い手ともにキャンセルすると損害がでます。なお、買い手側の不動産屋さん・買い手さんと初めて顔を会わせる機会で、一般の方だとなぜ不動産屋さんが2社いるの？と不思議に思う瞬間です。
重要事項説明書
タイミング　購入申込から1ヵ月後位です。売買契約書作成日当日
その不動産の欠陥などの詳細を取り決める書類です。ここで取り決めた内容でクレームを入れることもできなくなります。売買契約前に長々と読み合わせがあるのですがしっかり聞きましょう。
売買契約書
タイミング　重要事項説明書作成の後に行います。
実際の土地の売買の契約です。この段階で気をつけるべきは売り手は契約書の内容ですが、買手は重要事項説明書です。この説明書をかかせることでクレームをいえないようにするので、必ずしっかりと読んでください。

基礎知識②　本当は一番気をつけるべき媒介契約書　

　媒介契約は法律上3つに分かれます。①あなたに告知の全てを任せます　②あなたに告知を任せますが自分でも探しますよ　③いろんな人に告知させますが、あなたにも告知の権利を与えます　の3つですが、不動産屋さんは①のパターンで契約しようとします、専属専任媒介契約というやつですね。
　業界用語で「両手」というのがあるのですが、売り手と買い手両方から利益をもらい、一回の売買で最大の利益を得るという隠語ですが、この両手をやりやすいのが専属専任媒介契約なのです。ただし、この契約をすると以下の様な恐ろしい事が起こり得ます。

専属専任媒介契約を結んだA不動産と結べなかったB不動産があります。物件は3LDKで3000万円の価格です。B不動産の知人Cさんで3LDKで3100万円の予算で検討している人が後日見つかりました。
  • B不動産がCさんに物件を紹介しようとしてA不動産に問い合わせしました
    どうしても両手で売買したい場合、A不動産はB不動産の依頼を断わります。A不動産はネットで広告を打ちCさんが直接見つけてくれるのを待ちます。

　何が起こったかわかりますか？つまり専属専任媒介契約は、不動産屋さんが自分の利益を最大化したいために依頼をことわることもできる権利です。さらに、売り手が自分自身で買い手を見つけてきたとしても手数料を受け取る事ができる権利です。

基礎知識③　見積りでみるべきは金額でなく営業姿勢　

　一番高い見積りを出したところが一番高く買ってくれるわけではありません。
  • 見積りの本当の意味
    上記に書いた媒介契約書を交わすために見積りはあります。最終的に売却できる金額はどこでたのんでも一緒なので、不動産屋さんの営業マンはあとあと値引交渉で値段を下げたときに売り手からクレームがこない範囲内でなるべく高い金額を提示します。高い金額を提示したところと契約しなければならないと心理的に思ってしまうのを利用して媒介契約書を書いてもらうのです。

見積りは、賭け事でいう「オヤを決める」と一緒の意味合いです。「買い手が見つかったら最低限利益が落ちるオヤに誰がなりますか」というのを決めているんです。

本当にチェックするべきポイントはここだ！
  • 誠実でウソをつかない人かどうか？
  • どういう告知をするのか？
    1.　スーモ・ホームズ・ヤフー不動産等の掲載の有無
    2.　媒介契約締結後の、内覧会の頻度と回数
    3.　チラシは打ってくれるのか？
    4.　看板などもたててくれるのか？
  • 売却の戦略
    特に古い一戸建ての場合、解体した方が売りやすいので解体してからの売却を勧める不動産屋さんが多いのですが、解体して売れなかった場合の税金の説明（住宅である事で受けていた税の減免がなくなります）などまでフォローできるかどうか。

基礎知識④　不動産屋さんが買ってくれるわけではない　

　一番の誤解は、「不動産屋さんが買ってくれる」と「見積りをした不動産屋さんがお客を連れてきてくれる」との誤解を捨てる事です。腕のいい不動産屋さんより、腕のいい広告屋のほうが不動産は高く売れます。
  • 不動産屋さんが買ってくれる　という誤解
    不動産屋さんは広告媒体を選んでいるだけです。買うのは一般のユーザーです。相当利回りがいい物件でないと不動産屋さんは買いませんし、買ったとしても市価の7割程度の金額です。
  • 見積りをしてくれた不動産屋さんがお客を連れてきてくれる　という誤解
    見積りをしてくれた不動産屋さんが買い手をつれてきてくれる事はほとんどありません。買い手の不動産屋さんがお客さんを連れてきてくれるのです。
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