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ダブルアール行政書士事務所は車庫証明手続き・宅建業手続き・自動車登録手続き・会社法人手続き・遺言相続手続きをサポートします。

　　　

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管理会社様必見！賃貸トラブルの内容証明【15,000円で作成・発送】

内容証明手続き代行料金　　お気軽にご依頼下さい

行政書士報酬
15,000円（消費税別）
郵便費用
  • 通常郵便費用　　　82円
  • 電子郵便料金　　　15円（2枚目以降　5円）
  • 書留郵便費用　　430円
  • 配達証明費用　　310円
  • 内容証明費用　　375円（2枚目以降　353円）
  • 謄本交付費用　　298円
合計
内容証明を得るものが一通一枚の場合の基本料金
16,510円
内容証明を速達で出したい場合
内容証明は、通常「書留郵便」と同じ方法で送付されます。速達にしたい（少しでも早く相手に内容を知らせたい場合）は280円の追加費用がかかります。
注意してください
　管理会社の方の名前で送付するのはNG行為です。送付するのは基本は大家さんであり、大家さんを代理してしまうのは違法です。管理行為の内容であれば代理する事も可能ですが、管理行為のみでは送付できる内容も限られてしまいます。

入居者が困った事をするので何とかしたい場合の内容証明

  • ペット禁止の物件でペットを飼っている
    ⇒　入居者にペットの飼育を止めるよう申し入れる内容証明
  • 楽器などの騒音を止めさせたい場合
    ⇒　入居者に騒音を停止するように申し入れる内容証明
  • 居住の目的以外に部屋を使用することを止めさせたい場合
    ⇒　入居者に不当な使用を止めるよう申し入れる内容証明
  • 無断で増改築やリフォームを行っているので契約を解除したい場合
    ⇒　無断で増改築をしたことを理由として賃貸借契約を解除する内容証明

口頭での注意は、入居者もなかなか聞いてくれない場合や隠れて同じことをする場合が多いです。また、注意をしたことを公的に証明できれば、「信頼関係の破壊」があるとして賃貸借契約を解除する事もできます。口頭で聞いてもらえなかった注意の2回目はできる限り内容証明で行い、契約の解除の意思を示しましょう。

契約の解除で実際に話が決まった場合は、明渡和解契約書を作成させる事も重要です。

注意してください
　口頭だけで上記の様な内容を理由とした契約解除と明渡しをさせるのは止めましょう。「信頼関係の破壊が認められる場合には、催告（内容証明）して解除する事ができる」という判例の考え方があるので、入居者が反論してきたときに不利な立場になります。また、内容証明を送付して通知をしていないと裁判所は黙認していたとみなして入居者側の見方になってしまいます。内容証明は手続き上、絶対に必要な手段です。

入居者が破産してしまった場合の内容証明

  • 入居者が破産してしまった場合
    ⇒　管財人に解約を申し入れる内容証明

この場合、賃貸借契約は解約申し入れをした日から3ヶ月を経過した日に終了となります。なお、破産の申立では解約できません、開始決定（官報に出ます）が必要です。あとは管財人の弁護士先生が弁護士としての良識に従い処理を行ってくれます。いつ申し入れたかを正確に残すため、必ず内容証明で行いましょう。

賃貸借契約の更新を拒絶する場合の内容証明

  • 賃貸借契約を更新するつもりがない場合
    ⇒　更新を拒絶する旨の内容証明

賃貸契約の終了期間がきた場合、何もしないでいると法定更新となってしまいます。それを防ぐ為に①契約期間の満了一年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶の通知をすること②正当な理由があることが必要となります。何もしていないと見なされないよう、必ず内容証明で行いましょう。

注意してください
　正当事由での明け渡しを主張する場合、裁判までいってしまうと結末が見えないくらい長い時間がかかります（場合によっては数十年かかることも）。訴訟になる前に決着をつけましょう。

賃料の未払が発生した場合の内容証明

  • 家賃の滞納があり、契約を解除したい場合
    ⇒　家賃の支払いの催告と賃貸借契約を解除する内容証明
    ※解除意思があるのなら一回の内容証明で家賃支払いの催告と解除を同時に示す事も可能です。解除意思がないのなら支払いの催告だけで送る事も可能です。

注意してください
　この場合、「相当の期間を定めた催告（内容証明）」である必要があります。出すタイミングには特に注意をしてください。

内容証明を送付した後どうするかですが、
  • 内容証明が届き入居者と話し合いができた
    ⇒　明渡和解契約書を記載してもらい、明渡し日を文書で決める。
    ※相手が実行するか信頼できない場合は、契約書は執行認諾付公正証書にしてください。
  • 内容証明は届いたが、入居者が話し合いすらしようとしていない
    ⇒　連帯保証人に協力してもらうか、入居者に建物明渡の訴訟をするしかありません。
  • 行方不明で内容証明すら届かない
    ⇒　送付した内容証明を証拠資料として、公示送達をして以下の手続きをとります。
    　　　①連帯保証人の協力を仰ぐか、連帯保証人に未払賃料の請求訴訟をおこす。
    　　　②入居者に未払賃料の支払い催告と賃貸借契約の解除の意思表示の訴状を公示送達する。

訴訟や執行までいってしまった場合はいくらかかるの？

どんな切り口で賃貸借契約の解除に持っていこうと、入居者の合意がない場合には訴訟と執行が必要となります。まずは弁護士費用を見てみます。相場を示すと
占有移転禁止の仮処分申請
15万円~20万円前後
明渡の本訴第一審着手金
20万円前後
もちろん上記以外にも裁判が進むごとに費用はかかります。また、弁護士費用とは別に裁判所に払う費用も発生します。なお、訴訟の期間としては①賃料未払で半年から1年②無断改築・無断転貸で2～3年③正当事由で3年以上かかるのが一般的です。

次に、執行までいってしまった場合の費用ですが、執行官や立会人、運送会社、カギ屋さんの力を借りなければなりません。部屋の大きさにもよるのですが、200万円以上かかるのが一般的です。

よって、訴訟や執行まで至らないようにお互いの合意で決着をつけるのが得策です。

注意してください
　法律に詳しい方だと小額訴訟があるじゃないかと考える方もいますが、小額訴訟は金銭の支払いを請求するものに対してだけであり、明渡はできません。家財を差押え処分をして、何もない部屋で暮らしてもらうという間接的方法で退去してもらうことはできますが必ず明渡してもらう事はできません。

裁判や執行までいかないための4原則

  • 原則１．内容証明を送付することでの早期の対応
    　早期に法的対応を示す事で、入居者の傷が浅いうちに明渡してもらうのが一番です。未払の金額が大きくなったり、大家さんとの確執の溝が深くなって深い傷になってしまうと、入居者は出るに出れなくなってしまいます。傷が浅いうちに合意を文書に残しましょう。
  • 原則２．裁判・執行をするよりも立退き料・明渡料を支払ったほうが安い事も
    　賃料価格が下がっている昨今、裁判等でもめるより、立ち退き料として次の部屋の敷金礼金や引越し代を払ってあげたほうが安価に、しかも早く明渡してもらえる可能性が高いです。訴訟の前に一度見積りをしてみましょう。
  • 原則３．親切で部屋から退去してもらう事も可能
    　ときに法律はひねった読み方をしてみる事も重要です。民法606条2では、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒む事ができない」と書かれており、部屋を修繕する事で、入居者の部屋の立入を頻繁におこなうのも一つの方法です。例えば、修繕するからということで休みの日に何時間も職人さんに居座られたらどうですか？嫌になりますよね。入居者は生活空間と時間が奪われる事で明渡を考える契機にもなります。もちろん黙って部屋に入る事はできませんが、法律上で入居者はこの修繕を断わる事はできません。
  • 原則４．連帯保証人の協力を得る
    　入居者の合意がない場合は、連帯保証人に協力を仰ぎましょう。協力的な連帯保証人であれば入居者に退去するよう促してくれますし、部屋の中に荷物がある場合にも片付けてくれます。

注意してください
連帯保証人の協力が得られる場合でも、やってはならない事があります。
①連帯保証人の部屋に入ってもいいですよという了解に従い入る事（住居不法侵入）
②連帯保証人の契約を解除してくださいとの言葉に従い次の入居者を募集してしまう事
③連帯保証人の部屋の荷物は処分してくださいとの言葉に従い、大家さん・管理会社が荷物を処分・移動する事（連帯保証人にやってもらいましょう、荷物が壊れた・無くなったで損害賠償請求されます）

まとめ　明渡しの4つの類型

明渡の方法には、大きく分けて4つの方法があり、それぞれ攻め方があります。以下、簡単にまとめます。
  • 合意の明渡　　相手の合意があれば明渡はスムーズです。
  • 契約違反　　　手順：口頭注意　→　内容証明　→　明渡和解契約書
    　　　　　　　※入居者がそれでも出て行かない場合には訴訟・調停
    　　　　　　　※内容証明で証拠を残さないと「大家さんは黙認していた」となります
  • 更新拒絶　　　手順：口頭で内容証明送付の知らせ　→　内容証明　→　明渡和解契約書
    　　　　　　　※入居者がそれでも出て行かない場合には訴訟・調停
    　　　　　　　※内容証明を送付しないと法定更新となります。
  • 正当事由　　　手順：口頭で内容証明送付の知らせ　→　内容証明　→　明渡和解契約書
    　　　　　　　※入居者がそれでも出て行かない場合には訴訟・調停
    　　　　　　　※訴訟に勝つためには立退き料を支払う可能性が大
    　　　　　　　※マンションの場合自己使用は正当事由とならない

なお、手順が書いてあると訴訟を簡単に選ぶ方もいらっしゃいますが、訴訟はなるべく避けるべきです。借地借家法は借り手に有利なので、勝つためには大家さんの資金力が大きく奪われてしまいます。多少の出費であれば入居者に明渡料・立退き料を支払って合意で退去してもらうのが一番です。

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FAX 　03-6740-8086

行政書士番号　14080475

代表：廣瀬　忠嗣
　　（ヒロセ　タダシ）

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