管理会社様必見！家賃増減Ｑ＆Ａ

家賃の増額はできるの？

家賃の増額には以下の条件が必要となります。

家賃が不相当に低くなった事
1.　土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増大（例：リフォーム等）
2.　土地もしくは建物の価値の上昇その他の経済事情の変動（例：インフレ等）
3.　近傍同種の建物の借賃との比較
一定期間、家賃を増額しない旨の特約がない事

２つの条件が揃えば、増額請求をする事自体は可能です。

具体的にはどのようにやるのですか？

賃料増額の具体的手段は大きく分けて２つです

当事者の合意
当事者間で話し合いをして決定します。これに合意してもらえるかどうかは入居者の方次第です。
裁判による賃料増額
まずは内容証明郵便で、賃料増額請求権行使の意思表示をします。これに入居者が応じない場合は、訴えを提起するのですが、調停前置主義というルールがあるので、調停をしてから訴訟となります。なお、裁判上の手段を用いる場合、不動産鑑定士の協力を仰ぐ事が必須となります。鑑定には一件当たり20万以上かかり、さらに弁護士費用もかかるので費用対効果のシミュレーションをしてから行いましょう。

上記を見て頂いて分かるように、大幅な賃料増額でない限り裁判による手段は得策ではありません。できる限り合意で賃料を増額するか、自主的に退去してもらうのが得策です。

内容証明を送付する必要性は？

裁判による賃料増額請求は費用対効果の面で得策では無いことの方が多いのですが、賃料増額請求を最終的に裁判をしてでも行使するつもりであれば、内容証明は有効な武器となります。もちろん「家賃が不相当に低くなった事」の用件を満たしていないとですが。

　適正な賃料の算定方法の中に、差額配分方式というものがあり、この方式をとる場合に内容証明で定期的に賃料の増額を請求しておく事が有利となります。さらに、賃料の時効消滅は5年であり、5年たった時点で計算して、裁判の費用対効果をシミュレーションするのがベストな選択肢です。

家賃減額請求がきました、どうすればいいの？

　家賃減額の請求が入居者から来ることもあります。方法としては①口頭でくる②内容証明でくるのいずれかが一般的です。口頭でくる場合は入居者も「お願い」として言ってくるので対応できる場合が多いのですが、問題は内容証明でくる場合です。5年の賃料の消滅時効を考慮に入れた要求であることが多いので、口頭で返答をするのはＮＧです。内容証明で具体的に理由を示して返答しましょう。

内容証明手続き代行料金　　お気軽にご依頼下さい

行政書士報酬

15,000円（消費税別）

郵便費用

通常郵便費用　　　82円
電子郵便料金　　　15円（2枚目以降　5円）
書留郵便費用　　430円
配達証明費用　　310円
内容証明費用　　375円（2枚目以降　353円）
謄本交付費用　　298円

合計

内容証明を得るものが一通一枚の場合の基本料金
16,510円

内容証明を速達で出したい場合
内容証明は、通常「書留郵便」と同じ方法で送付されます。速達にしたい（少しでも早く相手に内容を知らせたい場合）は280円の追加費用がかかります。

注意してください
　管理会社の方の名前で送付するのはNG行為です。送付するのは基本は大家さんであり、大家さんを代理してしまうのは違法です。管理行為の内容であれば代理する事も可能ですが、管理行為のみでは送付できる内容も限られてしまいます。

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